Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora

 
PRAVILNIK O POVEZIVANJU ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA I UPISU VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE (NN 121/2013)

Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine  (NN br. 121/2013) koji je stupio na snagu u rujnu 2013. g. uređuje se i detaljnije propisuje postupak povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige.

POKRETANJE POSTUPKA POVEZIVANJA

Pravilnikom je određeno koje se radnje mogu smatrati predmetom postupka povezivanja, a to je:

• upis katastarske čestice
• upis promjene izgrađenosti
• upis posebnih dijelova
• upis prava vlasništva na posebnim dijelovima

Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama.
Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.
Postupak povezivanja dužan je pokrenuti i prinudni upravitelj ukoliko za zgradu nije postavljen upravitelj
Postupci pokrenuti pred nadležnim tijelima državne uprave u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama smatraju se prethodnim radnjama postupka povezivanja.
Prethodne radnje u postupku povezivanja:

• prikupljanje potrebne dokumentacije iz ureda za katastar, zemljišne knjige, gradskih ureda i dr.
• izrada i potvrđivanje geodetskog elaborata u slučaju da je katastarska čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi
• prikupljanje vlasničke dokumentacije za vlasnike koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora ili zemljišnu knjigu
• podnošenje prijedloga za provedbu zemljišnoknjižnom sudu.

Pravilnikom je izričito propisano da za upis vlasništva posebnog dijela koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora nije potrebna pisana suglasnost svih (100%) suvlasnika, niti izrada elaborata etažiranja, odnosno potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina, čime su uklonjene najveće prepreke u dosadašnjem postupku etažiranja zgrada.

RASPRAVA PRED ZEMLJIŠNOKNJIŽNIM SUDOM

Pravilnikom je određeno da zemljišnoknjižni sud provodi raspravu u najkraćem mogućem roku od dana podnošenja prijedloga.

Na raspravu u postupku povezivanja pozivaju se osobe koje su podnijele prijedlog, upravitelj zgrade i osobe koje nisu upisane kao vlasnici posebnih dijelova u zemljišnoj knjizi odnosno knjizi položenih ugovora.

RJEŠENJE ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG SUDA

Zemljišnoknjižni sud određuje upis katastarske čestice, zgrade i svih posebnih dijelova u zgradi, kao i vlasništvo na posebnim dijelovima, te zatvaranje poduložaka u knjizi položenih ugovora.

Ukoliko pojedini vlasnici nisu bili upisanu u knjigu položenih ugovora odnosno zemljišnu knjigu, a u postupku povezivanja nisu dostavili vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva.

Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu upisat će vlasništvo Republike Hrvatske.


DOSTAVA RJEŠENJA ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG SUDA

Rješenje doneseno na raspravi dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova, a ujedno će se objaviti i na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak.


TROŠKOVI POSTUPKA

Troškove vezane za postupak povezivanja snose svi suvlasnici, a naplaćuju se iz sredstava pričuve zgrade.

1. Izrada elaborata etažiranja

 
Elaborat etažiranja je tehnička dokumentacija kojom se zgrada dijeli na samostalne uporabne cjeline (stanove, poslovne prostore, garaže) kako bi se vlasništvo nad njima moglo upisati u zemljišne knjige.
Postupak se sastoji od sljedećih faza:
 
PRIKUPLJANJE DOKUMENTACIJE I UVID

• Provjera legalnosti: Pribavlja se građevinska i uporabna dozvola te postojeći nacrti zgrade.
• Terenski uvid: Ovlašteni inženjer provjerava odgovara li stvarno stanje na terenu projektnoj dokumentaciji.

 
ARHITEKTONSKA IZMJERA I IZRADA NACRTA

• Detaljno mjerenje: Ako nema originalnih nacrta, mjere se sve prostorije unutar zgrade.
• Izrada grafičkog dijela: Crtaju se tlocrti svih etaža gdje se svaka samostalna cjelina označava posebnom bojom i brojem.

 
TEKSTUALNI IZRAČUN I TABLIČNI PRIKAZ

• Izračun površina: Računaju se neto korisne površine svih prostorija i njihovih pripatka (balkona, spremišta, parkirnih mjesta).
• Određivanje omjera: Izračunava se suvlasnički udio svake pojedine cjeline u odnosu na cijelu zgradu (iskazano u postocima ili odlomcima, npr. 55/10000).

 
POTVRDA NADLEŽNOG TIJELA

• Izdavanje potvrde: Elaborat se predaje nadležnom Gradskom uredu za prostorno uređenje i graditeljstvo.
• Provjera cjelovitosti: Ured izdaje Potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama kojom potvrđuje da su posebni dijelovi izgrađeni u skladu s dozvolama.

 
SPORAZUM SUVLASNIKA/OČITOVANJE VOLJE SUVLASNIKA

• Potpisi suvlasnika: Svi suvlasnici zgrade moraju potpisati sporazum/očitovanje volje o prihvaćanju elaborata.
• Upis u gruntovnicu: Sporazum suvlasnika se zajedno s potvrdom elaborata predaje na Zemljišnoknjižni odjel radi upisa prava vlasništva nad posebnim dijelovima u zemljišne knjige.

 

Postupak obnove katastarskih općina  

Na temelju odluke Ministarstva pravosuđa o obnovi zemljišnih knjiga provodi se postupak usklađivanja podataka zemljišnih knjiga i katastarskog operata za dio katastarskih općina. Postupak obnove zemljišne knjige pokreće po službenoj dužnosti Ministarstvo pravosuđa i Državna geodetska uprava.
U navedenom postupku, po službenoj dužnosti, mijenjat će se broj katastarske čestice i uloška te naziv katastarske općine, a odluka o promjeni navedenih podataka objavit će se na e-oglasnoj ploči Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela i na mrežnim stranicama Općinskog građanskog suda i Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.
Odjel za etažiranje i zemljišnoknjižne postupke, temeljem Poziva Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela, sudjeluje na raspravama u navedenom postupku.