Upravitelj, predstavnik suvlasnika, suvlasnici

Upravitelj

Zakonom o upravljanju i održavanu zgrada propisano je da Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te ugovorom o upravljanju.  Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem ili višegodišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika. Upravitelj u odnosu sa suvlasnicima ima pravni položaj nalogoprimca kako propisuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade osim ako se radi o zgradi s jednim vlasnikom i zgradi čiji su suvlasnici bračni drugovi ili izvan­bračni drugovi ili životni partneri ili neformalni životni partneri i/ili osobe u međusobnom krvnom ili tazbinskom srodstvu. Investitor novoizgrađene zgrade obvezan je poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti uporabne dozvole, osim u slučajevima kada nakon izgradnje investitor ostane jedini vlasnik.
Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju Zakona. Za valjanu odluku suvlasnika potrebna je natpolovična većina.
U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade, u roku od šest mjeseci od saznanja, imenovat će rješenjem gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi prema pravilima Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
U roku od dvije godine od dana stupanja na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, suvlasnici su obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom, a do sklapanja novog vrijede postojeći. Ako suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade ne sklope navedene nove ugovore, postupa se sukladno odredbama ovoga Zakona kojima je uređeno određivanje prinudnog upravitelja.
 

Predstavnik suvlasnika
 
Predstavnik suvlasnika je poveznica između suvlasnika zgrade i upravitelja. Njegova je uloga osigurati učinkovitu komunikaciju, zastupati interese suvlasnika te sudjelovati u organizaciji i provedbi poslova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade. On predstavlja suvlasnike u odnosu s upraviteljem, prenosi njihove prijedloge i odluke te prati provedbu dogovorenih aktivnosti.
Predstavnika biraju i razrješavaju isključivo suvlasnici, u skladu s odredbama Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
Dobra suradnja predstavnika suvlasnika, suvlasnika i upravitelja preduvjet je kvalitetnog upravljanja zgradom. Redovita komunikacija, pravodobno informiranje te zajedničko donošenje odluka doprinose urednom održavanju zgrade, planiranju potrebnih aktivnosti i korištenju sredstava pričuve.
Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada u čl. 42. do 44. propisana su pravila koja se odnose na predstavnike suvlasnika, odnosno granice ovlasti predstavnika, trajanje mandata te naknada za rad predstavnika suvlasnika.
 
Zajednica suvlasnika i registar zajednice suvlasnika

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. To je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi. Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena. Na rad, poslovanje, prestanak zajednice suvlasnika i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada odgovarajuće se primjenjuju propisi kojima se uređuje rad udruga. Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika, a gubi ju brisanjem iz Registra zajednica suvlasnika zbog nastupa okolnosti propisanih Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada.
Registar zajednica suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove. U Registru zajednica suvlasnika vode se i održavaju podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima zgrada te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade te podaci o opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi, pohranjuje se međuvlasnički ugovor i sve naknadne odluke suvlasnika u upravljanju zgradom te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima. Podaci o vlasništvu nekretnina u Registar zajednice suvlasnika preuzimat će se iz zemljišne knjige. Podaci o obveznicima plaćanja pričuve i površine posebnih dijelova zgrade u Registar zajednice suvlasnika unosit će se na temelju podataka iz evidencija upravitelja. Registar zajednica suvlasnika je javan te se ustrojava i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj.
Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.