Ugovor o upravljanju i međuvlasnički ugovor

Ugovor o upravljanju (primjer odredaba)

Ovlaštenja i obveze upravitelja:

organiziranje redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom smislu,
obavljanje povremenih i godišnjih preglede nekretnine,
utvrđivanje visine sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
organiziranje naplate sredstava pričuve,
raspolaganje sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim ili višegodišnjim programom,
organiziranje osiguranja zgrade od rizika prema godišnjem programu,
uzimanje kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, na temelju odluke suvlasnika,
zastupanje suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja,
pružanje pravne pomoć predstavniku suvlasnika u poslovima upravljanja …

Sastavni dio ugovora o upravljanju zgradom je Program upravljanja za određeno vremensko razdoblje tj. Godišnji program upravljanja (GPU).

Njime se utvrđuje prijedlog programa rada upravitelja za određeno razdoblje, (jednogodišnje ili višegodišnje) u kojem se planiraju poslovi i sredstva, koja će se utrošiti za održavanje zgrade.

Također, sastavni dio ugovora o upravljanju je i Zapisnik o primopredaji. Njime se utvrđuju poslovi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, te stanje zgrade na dan sklapanja ugovora o upravljanju.

Međuvlasnički ugovor

Prema čl. 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91 / 96 međuvlasnički ugovor je ugovor sklopljen u pisanom obliku i njime su utvrđeni uzajamni odnosi suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine.

Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:

veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
uvjete i način upravljanja nekretninom,
pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
opseg poslova koji će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
Uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
Ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
Uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

Ugovorom bi trebalo što preciznije odrediti i dužnosti predstavnika, kao npr.

organiziranje naplate kućnih režija ( ako se ne plaćaju kroz pričuvu),
sudjelovanje u odabiru izvoditelja radova koje provodi upravitelj,
ovjeravanje radnih naloga kao potvrda izvršenja određenog posla,
briga da se zajedničke prostorije i zemljište koje služi zgradi koristi prema dogovoru većine suvlasnika.

Predstavnik bi trebao imati i obvezu redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedanput godišnje. Važno je naglasiti da predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad predstavnik odgovara suvlasnicima, a dužan bi bio nadoknaditi i štetu, ukoliko se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina njih (čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine).

Odredbe međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao i nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.

Vidljivo je da se međuvlasničkim ugovorom definira djelokrug odlučivanja suvlasnika, između ostalog definiraju (izabiru) osobu koja će upravljati nekretninom: upravitelja ( st.2, al.3 Zakona).